Vodič za apartmane – Učimo na tuđoj koži – feasibility studija i financiranje

Koliko samo dobrih ideja na svijetu propadne zbog stavke financiranje. Danas ćemo 3,5 godine Mirninog i Rokovog proučavanja načina financiranjam, brojnih neprospavanih noći i umalo odustajanja od svega, svesti u 1 tekst s happy endom – kako do kredita s 3 godine počeka i kamatom od samo 1,35 posto. Real story

Pričala sam vam o obitelji Kero i njihovom velikom snu. Ukratko, odlučili su na naslijeđenoj parceli u Bibinju sagraditi kuću sa šest apartmana kako bi si osigurali sigurniju budućnost. Ne, neće im to biti osnovni posao, ali će barem biti osigurač u današnjem nestabilnom svijetu. No, mnogi veliki snovi i divne priče zapnu na financiranju, a to se umalo i dogodilo i Mirni i Roku.

Što se sve izdogađalo od 2015. kada su krenuli u projektiranje do danas? Evo priče o tome.

 I Roko i ja smo u marketingu, eventima i komunikacijama, poslovima koji su jako dinamični i čiji se trendovi brzo mijenjaju. S druge strane turizam, koliko god je i on dinamičan i mijenja se, ipak je nešto predvidljiviji. Naš prvi korak bila je analiza prostornog plana da vidimo što i koliko možemo graditi. Tu smo s arhitektom naučili sve o MAX BRP-u, raznim koeficijentima iskoristivosti parcele i broju parkirnih mjesta na građevinskoj čestici koji vam u praksi diktiraju broj apartmana koji smijete izgraditi. Napravili smo izračun o procijenjenoj vrijednosti investicije, a paralelno, razmišljali smo o tome koliko bi mogli zaraditi, koliko dana biti popunjeni… Slagali smo razne tablice, pričali sa mnogim prijateljima i rodbinom koji su već to prolazili na vlastitoj koži. Sva naša zapažanja govorila su o tome da ako ideš u ovako veliku investiciju gradnje iz početka moraš imati sezonu od 4 mjeseca, a idealno bi bilo da si popunjen od travnja do listopada. Kad kažem popunjen, naravno da ne mislim baš svaki dan, ali bi morao u periodu od travnja do listopada biti popunjen barem 50-60 posto – kaže Mirna Kero, prisjećajući se prvih kalkulacija

Naravno, jako ovisi koliko ćeš potrošiti, ali generalno je pravilo ako uložiš više novaca u uređenje, sadržaje i nivo usluge, to možeš i više naplatiti. No, jako je važno ne pretjerati, nego znati tko ti je ciljani gost, a onda još važnije kako ga pridobiti, oduševiti, navesti na ponovni dolazak… – kaže Mirna koja je više bila zadužena za vizualni i koncepcijski aspekt projekta, a njezin suprug Roko za financijski.

– Sve je super dok sanjariš, crtaš neke svoje idealne tlocrte, ali kad počne prava stvar onda treba biti jako trezven i oprezan. Naime, mi smo odlučili da ulazimo u projekt na način da on bude samoodrživ. Dakle, kuća mora samu sebe isplatiti i zaraditi dovoljno da isplati svoje troškove – rate kredita, čišćenje, režije, poreze. S procjenom investicije i sa svim predviđenim troškovima održavanja naš turnover, odnosno povrat investicije, ispao je 12 godina. To nam se činilo prihvatljivo i odlučili smo krenuti u projektiranje sa zadarskim arhitektom Denisom Korenom, a interijer s arhitektom Draženom Bankovićem i Bobom Blašković iz Design Housea – ispričao je Roko, inače po zanimanju ekonomist kojemu briga o financijama i brojkama nije teško pala jer mu je to struka.

– Na sastanku na kojem nam je arhitekt Denis prezentirao idejno rješenje naš stariji sin Niko je propuzao, onda možete misliti koliko je od tada prošlo. S projektom i svojom jasnom vizijom te gomilom informacija s interneta, prvi put smo otišli na razgovor u svoju banku. Kad smo ispričali o čemu se radi, službenica nam je rekla da ne možemo dobiti tako velik kredit, ali da nam je najpametnije napraviti projekt u dvije faze te zatražiti stambeni kredit jer su za njega kamate nešto povoljnije. Kada kažemo povoljnije onda je to tada značilo oko 7-8 posto.

– Ok, hajmo sada zatražiti projektanta izmjenu projekta i smanjiti projekt za duplo. Napravit ćemo prizemlje i prvu etažu s tri apartmana, a kasnije kad skupimo novaca idemo dalje… S tom idejom predajemo i svu dokumentaciju za dobivanje dozvole i ubrzo i dobivamo građevinsku dozvolu – prisjetio se Roko.

– Dolazimo ponovno u banku s dobivenom građevinskom dozvolom i svim potrebnim papirima, a kada na kraju dobivamo zeleno svjetlo da možemo dobiti kredit, umjesto sreće oblijeva nas očaj. Možemo dobiti maksimalni iznos na kredit 150.000 eura. To nam nije dovoljno ni za pola od tog smanjenog projekta. Očajni smo. Očajni. Nema druge nego odustati i gorko priznati da smo “izgubili” 20.000 eura koliko smo do tada potrošili na projekt, dozvole, papire, putovanja…

No, nešto me kopkalo. Nisam mogla tek tako prežaliti SAV TAJ TRUD, VRIJEME i novac – kaže Mirna.

– Nakon dana i dana psovanja, jadikovanja, kukanja negdje sam pročitala da je hostel Swanky mint dobio bespovratna sredstva iz EU fondova za gradnju svog bazena.

U tom trenutku upalila nam se lampica i nazvala sam prijatelja koji drži Swanky Mint da mi ispriča kako su dobili ta sredstva za ulaganje u turizam jer kada sam smo sami gledali nismo našli apsolutno ništa.

Prijatelj mi je dao broj telefona od konzultantske kuće Genius Consulting koja je njima pomogla naći EU natječaj koji je odgovarao njihovim potrebama. Odmah sam ih nazvala i za par dana Roko i ja bili smo s njima na sastanku.

Došli smo u Genius Consulting, oni su nas saslušali i istog trena rekli da smo mi idealan kandidat za HBOR-ove ESIF kredite  za rast i razvoj jer smo mi mali poduzetnici, tvrtka koja se želi širiti i da ne trebamo tražiti kredit kao fizička osoba, nego kao pravna.

ESIF – Krediti za rast i razvoj je financijski instrument za koji sredstva osiguravaju Europski strukturalni i investicijski fondovi (ESIF) i poslovne banke u omjeru 50:50, i iz kojeg se financiraju nove dugoročne investicije malih i srednjih poduzetnika.